買新成屋下的小訂,到底能不能退?

最近幫朋友去建商那邊談案子,雖說我也是建商出身,但個家文化不一,談的結果有點不歡而散,因此覺得有必要跟大家分享一下,小訂到底能不能退,直接講答案:現在通常會給你退,不管阿貓阿狗的理由,搬出律師後,建設公司會軟化!
小訂不是訂金,買屋的人一定要很謹慎,不然會花很多時間來善後你的購買衝動
以下這篇文章,是我在網路上看到的,是一個律師寫的(原文聯結),我覺得寫得很好,但是,真實世界產生的案例還是有所不同,有空上來看看文章,大家互相交流一下應該是不錯的!

案例
劉凱文下個月預備跟交往六年的女朋友志琳妹完成婚姻大事，小倆口在天母看準了一間快蓋完的預售屋，劉凱文想說這間房屋這麼便宜，不買實在可惜，而昨天又剛好領了今年度的年終獎金，在未婚妻面前，總是要展現一下他男人的氣派，所以在聽完銷售人員的介紹後，豪氣的掏出現金五萬元給銷售小姐並約定後天到公司去簽約，不料，等他們走出預售中心時，才發現「挖靠！房屋後面竟然是墓仔埠，難怪賣得這麼便宜，這樣以後誰還敢住啊！」，未婚妻當場發飆，命令劉凱文把定金拿回來，否則就不跟他結婚了，劉凱文為了男性的尊嚴，毅然決然踏進預售中心請求退款，沒想到，銷售人員的態度竟然180度大轉彎，除了拒絕退款以外，還揚言如果不買的話，將寄發存證信函給他，請求他履行購買房屋的義務，劉凱文在偷雞不著蝕把米的情況下，遂向他的帥哥律師朋友請教，該怎麼解決這個購屋的糾紛……

【法律意見】

看房子原本是一件喜事，但是往往很多消費者在沒有完整評估的情況下，因為銷售人員的花言巧語而在一時衝動下付出定金並簽約，事後想反悔已經來不及了，而銷售人員為了賺取鉅額的佣金，所以在退費與不退之間與消費者產生很大的緊張關係，那麼，究竟消費者所付出去的定金拿的回來嗎？簽了買賣約以後消費者可以選擇不買嗎？以下律師就以法律的觀點，為各位讀者作簡單的說明。請看下面的關係圖：

首先，消費者要瞭解，你在預售中心所遇到的交易主體是誰，因為建商跟代銷公司雙方的立場不同，所以在請求退費的狀況下，容易因對象不同而遭遇不同程度的困難，依照民法第249條第2款的規定，契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。所以當消費者在請求返還定金時，就要先瞭解到，

◎第一，民間俗稱的大定、小定究竟有什麼差別?

◎第二，你的請求退費依據在哪裡？理由為何？

◎第三，就是申請退費的對象是建商本身還是代銷公司？

◎第四，才是消費者站在法律的角度，究竟有沒有合法請求返還定金的權利？

我們一個一個來作剖析，希望能幫助讀者避免未來購屋糾紛的發生。

其實，法律上是沒有分什麼「大定」跟「小定」的，這是一種民間用語，嚴格來說，如果要以我國民法的規範來作類比，小定應該是類似於「預約」的性質，也就是買賣雙方預備訂立契約所給予的定金，這個時候定金是否得請求返還，決定於本約（也就是買買契約）有沒有成立，而大定則是屬於民法第249條所規定的定金，消費者是否得請求返還決定於履約（買賣）行為是否完成。在弄清楚大、小定的差別以後，我們皆下來看消費者請求退費的事由為何？再來評斷這個請求有沒有理由。通常，會請求業者退費的理由不外乎「事後回去想想太衝動，根本沒有足夠能力負擔」、「房屋內容與購屋時不同」、「發現房屋附近有發電廠或者葬儀社」……等諸如此類的事由，但是這些理由在法律上很容易被認定為可歸責於買家本身的事由，所以在定型化契約的規範下，才有所謂的「合理審約期限」來保護消費者，但是，道高一尺魔高一丈，業者為了因應這項保護消費者的措施，自己又發明了所謂大定、小定，以致於消費者即便沒有簽約，也容易損失因小定而給出去的定金，申言之，消費者在發現不想買房子而請求退費時，往往最容易遭遇兩種困難，第一就是當業者拒絕退費時，由於小定通常都只有幾萬塊而已，用訴訟方式來救濟並不划算，其次就是下小定時，雙方根本沒有實際簽約，業者大部分也都只是給一張收據而已，而且消費者所出具的理由往往也不是這麼正當，因此不容易成功的申請退費。除前開申請退費的理由問題外，我們要進一步辨明的是，預售中心的服務人員究竟是建商本身，還是廣告公司所雇用的？為什麼這兩種對象的分辨很重要，因為如果是建商本身從事銷售的話，銷售人員賣給你並不會高額的售屋獎金，他們領的是固定薪水跟微薄的獎金，也因此為了維護更重要的商譽，他們會比較傾向於退費給消費者，這個時候，即便你已經簽了買賣契約，在申請退費的過程中比較不會遇到刁難。但是如果你的交易的對象是屬於代銷公司（也就是廣告公司），他們的銷售人員都是吃獎金在過活的，如果你真的簽了約，在退費過程中很容易受到刁難而有較為難堪的購屋糾紛。

(這段話跟現況有些落差，因為請跑單花不了什麼錢，而且跑單對於任何客戶都可LDS，現在一些小型建案，代銷沒有利潤，建商只好自己來賣，每個案場請兩個跑單，一個經理大約管兩三個案場，這樣的配置剛剛好，所以，第一線的業務員跑單小姐是不願意退費的，但如果有請經理的話，是比較可能可以退費的)

以上我們所提供給讀者關於購屋應注意事項，歸納後可以發現，如果你是以「個人因素」向「廣告公司的銷售人員」申請退還「小定」，我想，應該就可以輕易知道結果一定是不太理想的。

因此，怎麼樣以法律來保護自己，就顯的非常重要，

【三十日之合理審約期】

許多消費者在第一次購屋時，往往因為銷售人員的推銷手法，在一時衝動、不經思考下而簽了購屋契約，即使是比較小心一點的，也很難避免的被慫恿而付了小定，然而所謂「小定」的問題，究其根本就是建商為了閃躲消保法關於定型化契約所規定之合理審約期而變化出來的把戲，換句話說，也就是讓消費者在成立本買賣契約前先成立預約，並請求消費者提前支付定金，然而因為消費者在給小定的時候，可以拿從建商方面拿到的只有收據，並沒有契約本身，因此形式上並不適用消費者保護法所提供「合理審約期」的保護規定，所以在民法第249條的規制下，賣方當然也就就不需返還定金。但是實際上，售屋契約的本質並非個別磋商的一種合約，法律上稱之為定型化契約，如果依據消費者保護法第10條以下之規定，賣方依法應給予買方三十日以內之合理審約期，不過，剛才已經跟各位讀者強調過，銷售人員是不會輕易讓購屋者攜帶買賣契約離開公司去考慮購屋與否，反而是利用其三寸不爛之舌慫恿消費者當場簽約，更有甚者，在合約的第一條就註明「本合約已經買方為三十日審約期，並基於買方之自由意志下所簽訂」等相類似之約款，以在形式上符合消保法的規定。

也因為如此，如果讀者們真的因為一時不慎而簽了房屋買賣契約而事後又後悔時，究竟要怎麼保護自己，律師在此給大家一些淺見，各位不妨可以參考看看，以保護自己的權益。 

首先，如果你真的犯了難以拒絕的錯誤在倉促之下簽訂買賣合約的話，切記，先要求建商將該合理審約期間已過的條款刪除，因為賣方在希望你儘速簽約的情況下，通常是不會拒絕你這一部份的要求，這個時候，即便未來真的要後悔的話，也能夠預留一個翻盤的空間。不過，假使消費者真的沒有刪除該條款就逕行簽約的話，此時，各位消費者可能就需要有與對方訴訟的準備及準備有力的人證，當然，所謂有力的人證就是盡量避免是自己的親人，以免在訴訟上較不被法院採信。其實，跟大家談論到這些問題，無非是因為簽訂買賣契約所預先支付的大定通常都高達10～30萬之譜，所以各位消費者只要稍有不慎，很可能會賠上這一份不算小的金錢，因此，各位消費者在購屋前應時時牢記消保法第10條以下之規定，慎重將契約攜回研究，切莫因一時衝動而影響自己的權益。

(小訂通常10萬，大訂補足幾乎是一兩百萬，文中所述幾十萬過少。)

【存證信函】

所謂「存證信函」的意義，其實就是當事人在表達你的想法時，由於以「語言」這種方式來傳達有不容易證明的缺點下，選擇以文字的方式呈現後寄給對方，並同時留存一份在郵局作為證據的方式來證明當事人曾經告訴過他的相對人某種訊息或想法。因此，存證信函的購買處及寄發處都是在郵局，為一式三份，正本是寄給對方的，副本則留在郵局當證據，而當事人則留有一份存底以供將來舉證之用，另外，存證信函的計費方式是以字數去計算的，所以寫得越多就必須繳交越多費用給郵局，各位讀者在撰寫時要注意這一點，免得寫了一大堆廢話卻無法達到應該有的功能。

再來我們要談到的是，為了要達到傳遞意思的功能，存證信函之撰寫方式應該要言簡意賅，將可以發生法律效果的意思傳達出去就可以了，簡單來說，就是把「人、事、時、地、物」交代清楚，以下本律師提供乙則關於請求返還定金之存證信函範本，以供讀者參考：

本人與台端於民國○○年○月○日所簽訂座落於○縣○區○路○段○號之房屋買賣契約，因台端與本人簽約時，並未給予本人依消保法第10條之規定關於定型化契約之合理審約期，致使本人未及詳閱內容即簽訂該契約，然本人於簽約後發現該契約內有諸多不合理之處，對於本人權益影響甚深，本人更可依法主張契約條款無效，為維雙方買賣權益，敬請台端於函到七日內與本人洽談解約並返還定金事宜，請查照。

【小額或簡易訴訟】

民事訴訟法第427條以下，我國提供人民關於小額（新台幣十萬元以下）及簡易（新台幣五十萬元以下）訴訟程序，以維護損害金額小於五十萬元的民眾權益，換句話說，如果各位讀者在寄發存證信函後仍未獲得建商善意的回應時，法律上救濟的手段就只能選擇以訴訟方式解決，也就是提出「民事返還定金」的訴訟，其確實之流程如下： 

撰寫訴狀 --> 繳交裁判費用給法院 --> 向法院遞出狀紙 --> 等待開庭 

要再提醒各位讀者的是，裁判費的計算約略是請求返還費用的1.1％（詳細金額請上司法院網站查詢），如果讀者勝訴的話，這筆費用可以請求對方負擔，另外，訴訟不一定要請律師代理，因為小額及簡易訴訟的本質，就是要維護人民小額損失所應有之權利，所以只要本人如期應訊開庭，將事實及理由據實陳述，法院自然會為各位讀者主持正義，但是各位仍要考量證據部分是否充足此一因素，正所謂「舉證之所在，敗訴之所在」，再來，各位可能還要注意，法院的訴訟程序在現階段仍然是屬於比較亢長的程序，所以如果各位讀者要勇於主張自己的權利的話，可能要有長期抗戰的準備，因為畢竟建商是經濟上的強者，往往有的是時間跟金錢與各位消費者耗，因此，堅持到底才是確保權益及獲得勝訴的不二法門。

.............作者簡介................

張家銘 現職為 雋永R不動產 PM,擅長從不同的角度去觀察空間，
努力發掘更多人與空間的互動故事，最關注買賣平衡的不動產仲介。

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